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简论新版预售合同的疏漏及弥补对策

        2006年3月15日,新版《深圳市房地产买卖合同(预售)》在大众关注中正式启用。新版合同旨在规范房地产市场运作,内容全面、针对性强,与旧版合同相比有较大进步。但笔者认为,合同仍存在一些规定不合理及自相矛盾的地方,有待完善。
        举例说明,新版合同第十五条第五款约定:“卖方应在收到买方通知后5日内履行保修义务”;第六款则约定:“买方发出书面通知书5日内,卖方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的,买方可以自行或聘请他人进行维修,合理的维修费用由卖方承担。”
        显然,新版合同的起草者忽略了“通知”在途的时间。现实中,很可能会出现这样的情况:买方邮寄发出要求维修的通知已满5日,但卖方尚未收到或刚收到该通知尚未满5日。这种情况下,买方依照第六款的约定是可以自行或聘请他人进行维修的。买方维修后势必要求卖方承担该维修费用,而卖方很可能主张其并未违约从而拒绝承担费用。
        再举一例。合同第十七条第一款第(三)项约定,房地产套内建筑面积“差异值在±3%以上的,买方有权解除合同。买方解除合同的,卖方应在10日内退还买方已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息,同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金。”在这里,新版合同没有约定买方行使解除权的期限。
       假设某位刁钻的买方在入住若干年后再突然提出解除合同,则严格按合同的话,卖方也要退还购房款、支付利息以及总价款的10%的违约金。买方白住若干年,卖方却要承担巨大的违约责任,这明显有失公平。
        还有一些现实中经常发生的情况,新版合同却未作约定。如果买方延期付款,卖方是否有权因此推迟交楼、办证呢?新版合同对此只字未提。但现实中,这种情况往往引发买卖双方的纠纷。
        笔者认为,新版合同亦应以“定纷止争,物尽其用”为宗旨,条款不应偏离公平原则。鉴于新版合同已经启用,短期内无法修改,建议在合同附件五中就以上明显疏漏作如下约定:
一、本合同第十五条第六款“买方发出书面通知书5日内”修改为“卖方收到书面通知书5日内”。
二、买方依据本合同第十七条第一款第(三)项的约定,决定解除合同的,应当在约定的交付期限届满之日起___日内行使该权利;逾期不行使的,解除权消灭。
三、买方未按合同约定按时付清相应款项的,卖方有权推迟相应交楼和推迟协助办理房地产证的日期。
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