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房地产销售法律风险提示

(针对深圳市新版预售合同及房地产政策,为某大型房地产公司起草的风险提示)
为了推进集团地产项目的顺利销售,防范法律风险以实现经营目标,结合公司的实际情况,特制定本风险提示如下:
 
一、禁止认筹
l       根据有关规定:房地产销售过程中,在取得预售许可证之前禁止采用认筹或内部认购等方式。
l       卖方应特别注意这一点,防止因此类行为带来不必要的损失。
 
二、签订房地产买卖合同应注意的问题
l       所使用的合同应是深圳市国土部门统一印制的标准文本。
l       要认真填写空白处的内容,在正文、附件以及补充协议上都要让买方签字。
l       卖方可在合同附件中对屋顶使用权、外墙使用权及其他事项作出详细约定,以保护自身利益。
l       卖方应在签订买卖合同后十五日内向房地产权登记机关作备案登记。
 
三、首期楼款缴付协议的内容
l       如卖方根据市场情况与买方约定分期支付三成(或两成)首期款的,应与买方签订“首期楼款缴付协议”。
l       该协议中通常会约定:如买方拖延付款,卖方有权停水停电等。应注意的是:类似条款虽可在协议中约定,但实际操作中不应以此停水停电。
 
四、催缴首期款应注意的问题
l       签订首期款缴付协议后,卖方就应派员及时催促买方付款。
l       在催缴首期款时,要注意首期楼款缴付协议中的应付款时间,应保证催款或起诉不超过两年的诉讼时效
l       催款必须采用书面形式,通过买方签收或寄挂号信的形式送达,注意保存邮件回执,回执上必须注明“催缴购房首期款”。
 
五、楼宇交付时间的确定及延迟交楼的责任
l       确定楼宇交付时间的唯一依据,为买卖双方《房地产买卖合同》(格式合同文本)第九条的约定。
l       该约定日期,为最迟交付日。如果逾期而又不存在不可抗力事件,那卖方就可能承担违约责任。
l       卖方应结合自身实际情况确定楼宇交付时间,以避免因迟延交付而承担违约责任。
l       卖方在房地产竣工验收合格前交付房地产的,交付行为无效。
l       如果卖方未及时竣工验收但买方已按期收楼,现法院一般判定卖方无须承担延迟交付的责任。
 
六、楼宇交付/入伙程序应注意的问题
l       卖方应拟定完善的入伙通知格式文本,对入伙事项有明确的邀约和约定,并在约定期限届满前通知买方入伙。
l       卖方按合同约定的联络地址,对买方本人电话通知并同时采用买方签收或挂号邮件方式寄送书面的入伙通知,注意保存邮件回执,回执上必须注明“业主入伙通知”。
l       卖方应及时安排,会同买方验收、签署“收楼纸”及其它必备文件,交付钥匙和办理相应的程序手续。
l       若买方不按入伙通知要求办手续、验收房屋和收钥匙,只要有充分证据表明是以下情况,就视为买方放弃了权利,就构成了“单方交付”,卖方无需承担责任:A、该入伙通知已确定送达;B、对不如期收楼的行为,通知已有明确的违约制裁提示;C、未实际入伙,确实是买方自身原因不履行所导致。
l       入伙的时候,卖方应该向买方提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等文件。《住宅质量保证书》应依据国务院及地方有关条例规定列明保修期和保修范围。
 
七、延迟办证的责任
l       卖方应避免延迟办理按揭买方的房地产证,否则可能承担违约责任。
l       延期办证以交付之日为起算基准日。若因卖方原因未在240天内办妥房产证的,则买方可能按合同约定追究卖方房屋总价的日万分之三的违约金。
l       如有确实证据证明系因买方、按揭银行或国土部门原因造成延迟的,则卖方免责。
 
八、关于办证通知
l       根据合同约定,通知必须是书面通知,并应采取买方签收或邮寄的方式。
l       如果选择邮寄,应当用特快专递或挂号信的形式,并保留好回执等凭证。邮寄时回执上必须注明“办理房产证通知”。
l       邮寄的地址应按照合同载明的买方地址,而不是所购买房产的地址。
l       只有在以上方式无法送达的情况下,才能通过报纸公告送达。
 
九、质量纠纷,“货不对板”的责任
l       根据合同约定,售楼广告、楼书、样板房等都视为合同的组成部分,卖方应对其承担相应责任。
l       卖方售楼时设置的样板房,注意应附以“样板房仅供参考,应以实际交付为准”的提示语,避免买方以实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房不一致为由主张卖方违约。
 
十、关于广告
l       根据相关规定,对项目情况进行说明的房地产广告,不得有悖于社会良好风尚;不得发布失实、虚假的房地产广告;不得违规发布房地产广告。
l       预售商品房广告中应避免出现融资或变相融资的内容;避免含有升值或者投资回报的明确承诺;避免出现返本销售或售后包租的内容。
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