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建设工程合约法律风险提示

 (为某大型地产公司起草的法律风险提示)
为加强建设工程合约管理,维护我公司合法权益,减少和预防纠纷,根据《合同法》、《建筑法》、《招标投标法》、《建设工程质量管理条例》及其他法规、司法解释,结合公司的实际情况,特制定本风险提示如下:
 
一、招标投标
1、招标工程项目
《招标投标法》规定,下列工程项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,必须进行招标:
(一)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;
(二)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;
(三)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
此外,我公司发包的其他工程项目原则上也应进行招标,以提高经济效益,保证工程质量。
2、招标文件
招标文件在法律上是一种要约邀请,其中很多条款将被作为合约
条款,涉及合约双方的权利义务,故,招标人(我公司)必须认真起草,严格审核,做到“要求无遗漏,意思不含糊”。
招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。招标项目需要划分标段、确定工期及要求垫资的,招标文件中应载明。
3、招标应注意的问题
投标人不得少于三个。应要求投标人提交合格资料以供查验,包
括但不限于:
a.公司营业执照、资质证书复印件(验原件);
b.法人代表身份证明;
c.法人代表身份证复印件(原则上应验原件);
法人代表委托他人代办的,还需提供:
d.法人代表授权委托书;
e.委托代办人身份证复印件(验原件)。
 
招标人设有标底的,标底必须保密;在确定中标前不应与投标人进行实质性谈判。
招标人对已发出的招标文件进行澄清或修改的,应当在投标文件提交截止时间十五日前,书面通知投标人。
自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于二十日。
开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
开标由招标人主持,邀请所有投标人参加。开标时,由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构检查并公证;经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件,开标时都应当当众予以拆封、宣读。开标时应做好会议记录,开标记录应由各投标人代表签字,并存档备查。
评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会成员人数为五人以上单数,成员名单在中标结果确定前应当保密。评标委员会根据确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审和比较。确定中标人原则上应由评标委员会2/3以上成员表决通过。评标委员会应在评标完成后出具书面评标报告。评标报告应明确说明在质量、数量、价格、付款方式等方面的条款,并由评标委员会成员签名。
中标人确定后,招标人应当向中标人发出中标通知书,并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后,招标人改变中标结果的,或者中标人放弃中标项目的,应承担法律责任。
在招投标过程中,应充分利用招标人的市场优势地位,尽可能通过询标,澄清不确定的变数和相应的责任;在确定中标单位的同时确定承发包合同文本并做到同步签约。
4、资信审查
要对投标人特别是首度合作的投标人进行严格的资信审查,包括对其资质等级的审查及注册资金情况、既往项目业绩、履约能力、社会信誉等各方面情况的调查。应尽最大可能杜绝不符合资质或无资质人员借用有资质的单位进行投标及串标的情况。
 
二、建设工程施工合同的签订
发包人(我公司)与承包人(施工单位)签订的建设工程施工合
同,原则上应采用GF-1999-0201版本的施工合同。
1、洽谈合同的准备工作
合同洽谈前,我公司有关部门必须对当事人的综合情况进行考察。要审查招标文件、投标书、中标书、纪要、往来函件等文书,召集有关部门认真组织合同洽谈准备会,根据经营的策略和意图制定谈判原则和方案,与对方进行谈判。合同洽谈起草、审查、批准应由我公司不同人员依照各自权限、职责完成。
2、合同主要条款应注意的问题
(1)合同造价必须确定,尽可能约定造价一次包定,不再调整或“施工变更不调整造价,设计变更方据实调整”。
(2)对承包人的违约情形及责任、不可抗力等都应做详尽、明确的约定。
(3)有关司法解释规定,施工合同纠纷可不在不动产所在地法院诉讼。故,应明确约定,出现争议由工程/我公司所在地法院管辖。
3、定额标准与合同约定
建设部门确定的定额标准属于政府指导价范畴,不是强制性规范。如定额标准与合同约定不一致,应以合同约定为准。
4、垫资
有关司法解释已承认了垫资的合法性,发包人与承包人对垫资的约定不再被认为是违法。如承包人未按约定垫资到位,导致停工或造成发包人其他损失的,发包人可以依约追究承包人的责任。
在我公司与承包人的合同中,可明确约定垫资及违约责任;为防止承包人虚假承诺,应要求其对垫资提供履约担保,以充分保障我公司利益。
承包人提供银行保函作为担保的,原则上不接受银行支行出具的保函,分行出具的保函以总行盖章确认为宜。
5、支付担保
有关司法解释规定,实际施工人可直接向发包人追讨欠薪。为避免此风险,可要求承包人承诺不拖欠实际施工人劳务费及农民工工资,并向我公司提供支付担保。
6、杜绝“黑白合同”
不应再另行订立与中标合同实质内容不一致的施工合同或补充协议,应将实际履行的合同作为中标备案的合同。
 
三、其他合同的签订
1、勘察、设计、监理及采购合同
可参照前述“建设工程施工合同的签订”有关条款。
2、分包合同
转包为现行法律所禁止,分包也不得违反法律法规的限制性规定,如:只能分包给有相应资质的单位,分包须经发包人认可,主体工程不得分包等。
不应忽视对分包人资质的审查,尽可能杜绝不符合资质或无资质人员借用有资质的单位进行分包的情况。
如分包人出现问题,总承包人应当承担连带责任。
3、廉洁协议
可与工程有关单位签订廉洁协议,以防止工程建设中各种不正当行为的发生
4、保险合同
可与正规保险公司签约,投保建筑工程险,以降低工程风险。
四、合同的履行
1、有关合同履行中的书面签证、来往信函、文书、电报等均为合同的组成部分。有关部门在收到对方的信函、文书或电报后,应及时审阅并制定对策。甲方代表(我公司工程师)及公司其他有关人员应及时、积极地收集、整理、保存资料并上报公司。
2、对合同履行过程中的违约情况或违反合同的干扰事件,有关部门应及时查明原因,通过取证按照合同规定及时、合理、准确地向对方提出索赔(含违约)报告;由于对方责任,我方权益受损时,工程部门及甲方代表有责任认真收集证据并及时追究对方的责任。当我方接到对方的索赔(含违约)报告后应认真研究并及时处理、答疑、举证或反诉,及时与对方协商解决,及时向律师等专业人员进行索赔咨询。
3、工程质量与工期
质量与工期是工程建设的核心。甲方代表及公司其他有关人员应强化管理,严格预防质量与工期出现问题。发现承包人偷工减料、以次充好、违反标准施工、擅自修改工程设计及窝工、误工等行为,应立即予以制止。
4、签证
签证在法律上可被视为双方的补充协议,成为工程结算的凭据。对此应充分认识、高度重视,可实行甲方代表与监理工程师联签制度、签证记录与保管制度,以加强工程签证的管理。
5、预防承担质量问题责任的三种情况
有关司法解释规定:发包人提供的设计有缺陷、提供或指定购买的材料不达标、直接指定分包人造成工程质量缺陷,应当承担过错责任。故,应采取措施预防此三种情况。如确需指定分包人的,可与总承包人、分包人签订三方合同,由我公司作为监督方,以避免承担责任。
6、结算
实践中,工程款的结算依据问题是发包人与承包人争议最多的问题。应按照国际惯例深化中间结算,不放松竣工结算,防止承包人“低中标、勤签证、高决算”。
有关司法解释规定:如“当事人约定”,发包人逾期不答复承包人提交的工程结算,视为认可竣工结算文件的,按照约定处理。建设部也发布了类似规定。故,甲方代表及公司其他有关人员应强化对结算的及时审核,及时提出书面异议并送达对方。
应注意,如果承包人不能举出证据证明已向发包人递交了结算报告,则不能产生以其结算报告作为结算依据的法律后果。
7、竣工验收
竣工验收是合同履行中的重要环节,必须高度重视。竣工验收应当具备下列条件:
完成建设工程设计和合同约定的各项内容;
有完整的技术档案和施工管理资料;
有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;
有勘查、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;
有施工单位签署的工程保修书。
有关司法解释规定:发包人擅自使用未经验收建设工程的,以实际接收之日为竣工日期;出现质量问题,发包人应自行承担责任。故,如在竣工前双方对工程质量发生争议,我公司不应予以接收,而应由双方共同提请有资质的机构进行质量鉴定。特殊情况下,必须接收使用的,应签订甩项竣工协议,只验收使用质量合格的部分单位工程。
8、工程价款利息与应付款时间
有关司法解释规定:利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的,下列时间视为应付款时间:建设工程已实际交付的,为交付之日;建设工程没有交付的,为提交竣工结算文件之日;建设工程未交付,工程价款也未结算的,为当事人起诉之日。

五、合同的变更与解除
1、合同依法订立后受法律约束,我方不得擅自变更或解除。若确需变更或解除时,由合约签订人或经办人查明原因、提出意见,经公司领导核准后,再同对方协商,达成一致意见,并依法签署变更或解除合同的书面协议。合同变更必须由原合同起草部门负责更改,做好变更文件的整理、保存和归档工作。
2、对于特殊情况下合同履行过程中的合同中止(包括停缓建),必须及时办理中止手续,收集因中止合同给我方带来的经济损失证据和资料,及时追究对方的责任。中止的合同又恢复继续履行时,依相同程序办理恢复手续。合同的中止与恢复都必须上报公司。
3、发包人解除合同应注意的问题
承包人有以下严重违反合同的情形,发包人方有权解除合同:
明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的;
合同约定的期限内没有完工,且在发包人催告的合理期限内仍未完工的;
已经完成的建设工程质量不合格,并拒绝修复的;
将承包的建设工程非法转包、违法分包的。
发包人解除合同前应搜集、掌握承包人严重违约的充分证据,并
将书面解约通知送达承包人。
4、合同解除后的处理原则
合同解除后,已经完成的建设工程质量合格的发包人仍应按约定
支付相应工程款;质量不合格的如通过修复达到了合格,则由承包人承担修复费用;修复后仍不合格的,发包人可不予支付工程款。
因一方违约导致合同解除的,违约方应赔偿损失。
六、合同文件管理
1、涉及工程的各类合同、函件、证件等文件均应定期按项目、合同分类建立详细的台帐,及时归档保存,包括但不限于:
承包人、分包人、勘察人、设计人、监理人、设备材料供应人的营业执照、资质证书;招标、投标文件、中标通知书;各类合同、补充协议、会议纪要、函件、电报、传真、电话记录、签证、联系单、报告等。
2、无论是我方准备,还是获知对方准备或已经申请仲裁或提起诉讼,工程部门及甲方代表均应书面报告公司,会同法律部共同研究诉讼或应诉方案。
七、其他
合同洽谈、签订人员应具有相应的业务能力和专业知识,保持廉洁自律的工作作风,严禁签订违法合同、无效合同、权利义务不对等和执行后不利于我公司的合同。
 
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