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深圳土改重大突破,农村集体土地可入市交易

昨日上午,深圳市政府召开优化资源配置促进产业升级“1+6”文件新闻发布会,在去年国土资源部和广东省政府宣布批准深圳实施《深圳市土地管理制度改革总体方案》后,深圳市政府今年以“一号文件”的方式出台了《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》,并附6个配套文件,展示了深圳““土改””的大致宏图。此次文件中最大亮点无疑是首次确定深圳市原农村集体经济组织拥有的工业用地可通过申请进入市场流通,这也是深圳市土地管理制度的一大创新。

农村建设用地超七成暂不能入市

根据“1+6”文件,原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的工业用地,在理清土地经济利益关系,完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后,可申请以挂牌方式公开出(转)让土地使用权。

原农村集体拥有的工业用地进入市场流通,有两种收益分配方式可供选择。第一种方式是所得收益50%纳入深圳市国土基金,50%归原农村集体经济组织继受单位;第二种方式是所得收益70%纳入深圳市国土基金,30%归原农村集体经济组织继受单位,并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。

公开数据显示,原农村集体经济组织共占用约390平方公里的土地,约占深圳市建设用地的42%,其中仅有95平方公里为合法用地。这意味着,超过全深圳用地总量1/3的原农村集体土地和违法违建占地暂时无法进入市场流转。

深圳工业用地将健全供应信息平台

深圳市政府还宣布,将健全全市工业用地供应的信息公开和收集制度,促进农村集体土地在土地市场的交易。市政府将规定市土地主管部门每季度在工业用地供需服务平台上公布工业用地区位、规模等,企业可利用此平台充分了解工业用地供应计划,提交用地申请,改变以往需向不同部门提交申请的局面。

同时,相关文件规定,为进一步调动原农村集体经济组织继受单位的积极性,申请纳入全市统一的工业用地市场的合法留用地,免收《深圳市原原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》中规定的工业类用地需缴纳的地价。

处置闲置土地可不向市政府报批

据介绍,2006年,深圳市开展闲置土地清理工作,截至2012年,共认定闲置土地696宗,目前已完成处置544宗,正在处置的152宗涉及面积4.2平方公里,而这一数据在全省排名第一,对于寸土寸金的深圳而言,这一情况无疑显得很突兀。

而为了解决这一困境,“1+6”文件当中对闲置土地的处置有了新的办法,规定“除无偿收回土地使用权须按程序报市政府批准外,其余情形由市级国土资源主管部门批准后实施,处置决定报市政府备案。”

■政策优惠

战略性新兴产业最高可享地价50%优惠

据介绍,“1+6”文件,对战略性新兴产业、现代服务业等符合深圳产业发展导向的产业,在地价政策、配套用房、土地供应等方面,体现了“扶”和“保”的原则,除优先供地外,对战略性新兴产业等还给予最高50%的地价优惠,最高使用年限为30年。据深圳市规划和国土资源委员会副主任郭仁忠透露,根据差别化地价政策,企业获得土地的最高地价是最低地价的4倍,甚至更多。

600万m2创新型产业用房租售价格仅为市场价五至七成

“1+6”文件中推出创新性产业用房模式,深圳市常务副市长吕锐锋表示,创新性产业用房类似住宅中的保障性住房。

据介绍,“十二五”期末,深圳将建成600万平方米的创新性产业用房,创新性产业用房的租售价格实行政府基准价,原则上为同片区同档次产业用房市场评估价的50%至70%。

■名词解释

“1+6”文件

“1+6”的主文件是《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》,《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)、《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》、《深圳市宗地地价测算细则》、《深圳市贯彻执行的实施意见》、《深圳市创新性产业用房管理办法(试行)》和《关于加快发展产业配套住房的实施意见》6个附属文件,主文件以深圳市政府一号文件发布,其他6个配套文件分别由深圳市规划和国土资源委员会、深圳市经贸信息委员会及深圳市住房和建设局负责起草。

■专家分析

对深圳房价影响不会太大

“说到底这个地还是政府的地,深圳早在2004年土地就全都国有化了,哪还有什么农村的地,这个是历史遗留问题。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,尽管这次出台的文件指向明确指定“原农村集体经济组织工业用地”,但宋丁表示,这批工业用地里面本身就包含了部分小产权房。

“政府出台这个文件后,统一在土地转化的过程中改变了土地用途,实际上就化解了一部分小产权房的问题,但如果只是工转工(工业用地转工业用地)的话,对深圳房地产市场和房价的影响不会太大。”

深圳土地现状

全市建设用地(含住宅、公共设施、工业用地):917.77平方公里

农村集体建设用地:390平方公里,占全市建设用地42%

农村合法集体建设用地:95平方公里,仅占农村建设用地近25%

小产权房违法建筑面积:4.05亿平方米,占总建筑面积的49.27%

(注:小产权房主要占用农村集体建设用地)

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